Trouver le temps, l'énergie et les compétences nécessaires à une bonne gestion de son patrimoine n'est pas toujours aisé Pourtant, quelques décisions de bon sens peuvent vous permettre de faire des économies non négligeables et de vous constituer au fil du temps un capital.
Sommaire
40 ans, emprunter pour investir
Cas pratique : Depuis plusieurs années, David reportait l'achat de sa résidence principale.
Principalement pour trois raisons :
- il n'avait pas envie de rester en région parisienne et espérait pouvoir être muté en province ;
- il avait le souhait, avec son épouse, d'avoir plusieurs enfants et de vivre dans un logement dont la superficie serait adaptée à la composition de sa famille ;
- il estimait les prix de l'immobilier parisien prohibitifs.
Lorsque son employeur décida de le muter en région lyonnaise, l'heure était venue de passer à l'achat. Travaillant en qualité d'ingénieur dans le traitement des déchets de la filiale d'un grand groupe, David disposait d'une épargne salariale lui permettant de financer une partie de son achat. Il en était de même pour son épouse Hélène qui occupait également un poste d'ingénieur dans une société de chimie.
L'achat d'une maison
Afin d'éviter des frais de double résidence liés à un éventuel retard dans la construction, toute vente en l'état futur d'achèvement a été écartée. Pour le bien-être de la famille, le choix s'est naturellement orienté sur une maison de 169 m2 comportant quatre chambres avec un petit jardin, située dans le troisième arrondissement de Lyon au sein du quartier de Montchat.
Cette maison de caractère des années 1920 a été acquise au prix de 750 000 €. La bâtisse étant dans « son jus », un budget de 120 000 € a été alloué aux travaux de rénovation, soit un budget global de 870 000 €.
Le financement
Afin de réduire la durée du crédit, David a décidé de financer, avec son épouse, son achat à hauteur de 320 000 € grâce à un rachat de ses Plans d’Épargne Retraite (PER) sur lequel son épargne salariale avait été transférée depuis la création de ce nouveau produit financier.
En effet, l'achat de la résidence principale fait partie des cas de sortie anticipée en capital prévue par la loi. Le solde de 550 000 € a été financé par un emprunt sur 20 ans au taux de 1,15 % obtenu grâce à un courtier en crédit. Une assurance emprunteur au taux de 0,24 % a également été souscrite, soit au total une mensualité de 2676 € par mois.
Les avantages du projet
Un achat immobilier à Lyon, ville dynamique économiquement et démographiquement, constitue une bonne initiative. Le choix d'une maison située en intra-muros et proche de toutes les commodités est judicieux et permettra, s'agissant d'un bien rare, d'assurer une bonne liquidité de l'investissement. Le taux de crédit, obtenu grâce au courtier, est tout à fait satisfaisant. Il en est de même de l'assurance emprunteur.
Le banquier de David proposait en effet, après moult négociations, un taux de 1,25 % avec une assurance groupe à 0,34 % ce qui correspondait à une mensualité de 2747 € soit un coût global du crédit de 109 297 € contre 92 335 €. L'économie réalisée se chiffre donc à 16 962 €.
Les inconvénients du projet
David aurait pu consulter un courtier en travaux pour les rénovations de sa maison. Cette solution lui aurait permis d'économiser de 8 400 à 12 000 € sur les devis réalisés par les différents artisans. En ce qui concerne l'apport initial, le rachat de son PER mis en place par la loi Pacte peut générer un « frottement » fiscal. En effet, David et Hélène ont abondé volontairement leur PER ce qui leur a permis de bénéficier d'une déduction fiscale. Le rachat du PER concerne donc les sommes versées par l'employeur dans le cadre de l'épargne salariale, mais aussi les sommes versées volontairement par David et Hélène.
Dans le cas d'une sortie anticipée en capital pour financer l'achat de la résidence principale, le capital retiré sera soumis à l'impôt sur le revenu et les intérêts seront imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30 %. De ce fait, seul le rachat de la partie épargne salariale s'avère pertinente. L'autre partie, correspondant aux versements volontaires déduits du revenu imposable, ne doit pas être rachetée afin d'éviter son imposition.
50 ans, rentabiliser son patrimoine
Cas pratique : Pascal est propriétaire d'une grande maison à Mâcon de plus de 250 m2 permettant d'accueillir une famille nombreuse, le logement de Pascal est devenu, au fil du temps, beaucoup trop important avec le départ de ses enfants après leur baccalauréat. En effet, ses trois filles Adeline, Justine et Clara ont commencé, à quelques années d'intervalle, leurs études supérieures à Paris et à Lyon.
De ce fait, il ne voyait plus l'intérêt de garder une habitation de cette superficie qui demandait beaucoup d'entretien et un budget conséquent (chauffage, taxes d'habitation et foncière, jardinier...) de près de 1500 € par mois. De plus, cette maison était beaucoup moins animée que par le passé ce qui la rendait à ses yeux un peu triste... Afin de rentabiliser son patrimoine et de tourner la page de cette tranche de vie, il a donc décidé de vendre sa résidence principale et de réemployer le produit de la vente en achetant trois studios : un à Paris et deux à Lyon qu'il laisse gracieusement à la disposition de ses enfants.
Un logement en location
Dans le même temps, Pascal a loué, dans la même région, une maison plus petite de 150 m2 pour un loyer de 1100 € par mois lui permettant d'accueillir sa famille durant les week-ends. Cette solution s'avère intéressante car il se loge pour un budget mensuel de 1600 €. De plus, il ne loue pas trois logements pour ses filles ce qui correspondrait à un budget mensuel d'au moins 2 000 € qu'il ne pourrait pas financièrement assurer. Toutefois, Pascal envisage d'acheter une nouvelle résidence principale dans quelques mois afin de profiter des faibles taux de crédit actuels et d'un marché immobilier dont les prix devraient être plus sages.
Les « plus » du projet
La vente d'une résidence principale coûteuse en entretien et ne correspondant plus aux besoins de Pascal est une solution pragmatique et économiquement saine.
En effet, de nombreuses familles sont beaucoup trop attachées sentimentalement à leur logement et se refusent à le vendre une fois les enfants partis, ce qui génère des frais importants et inutiles. Cette vente a généré une belle plus-value de plus de 100 000 € qui est non imposable puisqu'il s'agit de la résidence principale de Pascal. De plus, la vente est intervenue à un moment où le marché immobilier était haut, Pascal en a donc bénéficié. Par ailleurs, la location de sa résidence principale constitue un excellent choix, le budget mensuel étant presque le même pour Pascal. Enfin, l'achat de trois studios situés à Paris et à Lyon permettra à Pascal de bénéficier d'un complément de retraite non négligeable dans quelques années, une fois ses filles insérées professionnellement.
Les « moins » du projet.
Pascal envisage d'acheter, dans quelques mois, une nouvelle résidence principale. On peut s'interroger sur la nécessité de cet achat. En effet, Pascal a réussi à louer une maison qui lui permet d'accueillir sa famille et dont le budget mensuel reste raisonnable au regard de ses caractéristiques.
Certaines régions sont propices à ce type de solution, le prix de location d'une maison ne pouvant pas dépasser économiquement un certain seuil du fait du faible nombre de candidats disposant de ce type de budget pour une location. Par ailleurs, la maison louée est bien isolée ce qui permet de réduire la note de chauffage et le montant de la taxe d'habitation reste assez raisonnable. Pascal a intérêt à attendre un peu plus afin que les prix soient plus bas, la tendance haussière des quatre dernières années ayant beaucoup valorisé les biens de qualité.
Enfin, Pascal pourra financer son achat en vendant sa résidence secondaire de Val Thorens qu'il a achetée sur adjudication et qui enregistre une plus-value de plus de 50 %. Si cette vente intervient alors que Pascal n'est plus propriétaire de sa résidence principale depuis au moins quatre ans, alors la plus-value immobilière sera exonérée si le produit de la vente est réinvesti dans l'achat de son habitation principale. Pascal a donc tout intérêt à se montrer patient !
60 ans, profiter de son patrimoine
Cas pratique : Infirmière et fatiguée par un métier pas assez reconnu socialement, Charlotte vient de faire valoir ses droits à la retraite et perçoit, à ce titre, une pension de 1972 € par mois. Elle souhaite en profiter pour voyager avec son compagnon qui a cessé son activité, il y a trois ans. Originaire du Sud-Ouest et lassée de la région parisienne, elle a décidé de vendre son appartement situé à Asnières afin de vivre dans le Périgord dans la maison de famille. Cette maison est, depuis le décès du père de Charlotte, en indivision successorale avec sa sœur qui a donné son accord à cette décision.
Le produit de la vente de la résidence principale de Charlotte, soit 412 000 €, vient d'être réemployé, en partie, dans un contrat d'assurance-vie sur lequel elle vient de mettre en place des rachats partiels programmés afin de compléter sa retraite. Enfin, une somme de 44 500 € a été utilisée pour financer l'achat d'un camping-car neuf qui lui permettra d'assouvir son envie de voyager.
Les solutions retenues
Afin de ne prendre aucun risque en capital, Charlotte a choisi d'investir dans le fonds en euros d'un contrat d'assurance-vie. Elle a sélectionné le contrat pour ses performances sur les trois dernières années et pour son absence de frais à la souscription. Le montant net investi s'élève donc à 367 500 € et une somme de 1000 € est retirée chaque mois afin de financer ses futurs voyages. En ce qui concerne le camping-car, Charlotte a choisi le modèle « Master van duo » de chez Font Vendome équipé d'un moteur diesel de 135 chevaux qui lui permettra de rouler à un prix au kilomètre intéressant.
Les « plus » du projet
La vente de l'appartement, situé en région parisienne, intervient à un moment où le marché a bien progressé. Il s'agit donc d'une sage décision. La méthode de sélection du contrat d'assurance-vie est pertinente. En effet, les performances des trois dernières années, associées à une absence de frais de souscription, sont des critères pertinents. Charlotte ne doit pas oublier d'ajouter un autre paramètre qui est celui du ratio de solvabilité de la compagnie d'assurance-vie par rapport au ratio réglementaire. Ce point est d'autant plus important dans le contexte de crise économique actuelle.
Les « moins » du projet
La souscription du contrat d'assurance-vie se révèle beaucoup trop tardive. Charlotte aurait dû ouvrir un contrat d'assurance-vie, il y a quelques années ce qui lui aurait permis de « prendre date fiscalement » et de bénéficier sur ses rachats partiels programmés d'une imposition plus douce. Le placement à 100 % sur un fonds en euros n'est pas forcément la meilleure solution dans la mesure où ces fonds bénéficient d'un taux de rendement annuel en baisse constante et relativement faible de l'ordre de 1 à 1,5 %.
De ce fait, une diversification pourrait être opérée vers des unités de compte représentatives de parts de SCI ou de SCPI ou encore d'obligations convertibles. Par ailleurs, l'occupation de la maison de famille qui se trouve en indivision successorale risque de poser, dans les années à venir, un problème si la sœur de Charlotte change d'avis. Le rachat de sa part, avec une partie du produit de la vente de l'appartement d'Asnières, aurait été la meilleure solution.
Si la sœur de Charlotte ne souhaitait pas vendre, une convention d'indivision pourrait être formalisée afin de prévoir des contreparties : indemnité d'occupation, entretien de la maison et du jardin, paiement de la taxe d'habitation... Enfin, l'achat d'un camping-car est une décision qui aurait mérité d'être testée. En effet, il est plus prudent de louer, dans un premier temps, ce véhicule afin d'être certain d'adhérer à ce mode de locomotion et de voyager assez pour amortir l'investissement. L'achat, dans un deuxième temps, d'un véhicule d'occasion aurait été plus intéressant sur le plan économique.
70 ans, transmettre son patrimoine
Cas pratique : Après le décès de son mari survenu il y a cinq ans, Yvonne avait renoncé au bénéfice d'un contrat d'assurance-vie souscrit par son époux afin que leurs deux fils Jean-Pierre et Christian puissent percevoir le capital décès en leur qualité de bénéficiaires de deuxième rang.
Cette solution leur avait permis de toucher chacun la somme de 98 343 € en franchise de droits de succession. Aujourd'hui, Yvonne souhaiterait faire une donation de son patrimoine immobilier à ses enfants et prendre en charge les frais liés à cette opération afin de réduire les droits de succession à payer à son décès. Elle envisage également de gratifier ses petits-enfants qui sont mineurs et avec lesquels elle a de nombreux contacts.
Les solutions choisies.
Le patrimoine immobilier d’Yvonne étant composé d'un appartement à Lyon dans le 6e arrondissement et d'une villa dans le Var à la Croix-Valmer, elle a choisi d'effectuer une donation-partage et de se réserver l'usufruit de ses biens. En effet, l'appartement lyonnais constitue sa résidence principale et la villa varoise sa résidence secondaire. Par ailleurs, elle n'a pas encore trouvé de solution pour gratifier ses petits-enfants car elle souhaiterait qu'ils ne dilapident pas l'argent avant la fin de leurs études, tout en bénéficiant facilement de la somme donnée.
Les « plus » du projet.
La donation-partage permet à Yvonne d'organiser, de son vivant, le partage de ses biens et donc de préserver l'entente entre ses enfants. En effet, Christian souhaite conserver l'appartement de Lyon et Jean-Pierre la villa varoise. La donation-partage nécessite le recours à un notaire qui conseillera et expliquera le mécanisme retenu aux membres de la famille afin de susciter leur adhésion. Un abattement de 100 000 € par enfant viendra diminuer les droits fiscaux à payer. Cet abattement se reconstituera au terme de 15 années ce qui signifie que si Yvonne décède dans plus de 15 ans, ses enfants bénéficieront à nouveau d'un abattement de 100 000 €.
Par ailleurs, le montant de la donation-partage ne représentera que 60 % de la valeur des biens, Yvonne, âgée de 70 ans, se réservant l'usufruit de son patrimoine immobilier qu'elle occupe. Enfin, Yvonne souhaite prendre à sa charge le paiement des frais liés à cette opération qui ne seront pas fiscalement considérés comme une donation.
Les « moins » du projet.
Yvonne a cinq petits- enfants à qui elle peut donner à chacun la somme de 31 865 € en franchise de droits. Elle pourra faire une donation devant notaire ou un don manuel de cette somme à chacun de ses petits-enfants. Ceux-ci étant mineurs, ils seront représentés par leurs parents en leur qualité d'administrateurs légaux. Afin d'éviter que ces sommes soient dilapidées, l'acte de donation pourra prévoir que les fonds seront donnés, à la condition suspensive qu'ils soient employés dans un contrat d'assurance-vie.
De plus, une clause d'inaliénabilité temporaire des fonds peut être ajoutée, par exemple, jusqu'à la fin des études du petit-enfant ou jusqu'à son vingt-cinquième anniversaire. Afin qu'Yvonne puisse souscrire directement les contrats d'assurance-vie, il peut également être envisagé une clause stipulant que ces fonds ne sont pas soumis à l'administration légale des parents. Cette solution doit être mise en œuvre dans le cadre d'une concertation familiale préalable et ne doit pas empiéter sur la réserve héréditaire des enfants, en l'espèce les deux-tiers du patrimoine d’Yvonne.
