Pourquoi investir dans les villes moyennes ?

Vous songez à déménager ou à investir ? Pourquoi ne pas miser sur une ville moyenne qui bénéficie du programme Action Cœur de Ville ? Vous pourriez peut-être y trouver le bien idéal pour un prix modéré. Décryptage.

Vendre Maison Promoteur Immobilier

Un outil d’analyse

Le Conseil supérieur du notariat (CSN) et l'Agence nationale de la cohésion des territoires (ANCT) viennent de lancer un outil commun d'analyse et de suivi annuel, le « Baromètre de l'immobilier des villes moyennes — Notaires de France/Action Cœur de Ville ».

Propre aux 222 territoires bénéficiaires du programme national Action Cœur de Ville (ACV), il s'intéresse à trois grands indicateurs :

  1. le nombre de transactions annuelles enregistrées dans la commune-centre ainsi que dans son intercommunalité (ou l'aire urbaine, en fonction des données disponibles) ;
  2. le prix de vente médian au m2 des appartements et prix de vente médian des maisons à l'échelle communale ainsi que dans son intercommunalité (ou l'aire urbaine) ,
  3. l'évolution du Diagnostic de performance énergétique (DPE) dans les mutations dans l'ancien à l'échelle communale ainsi que dans son intercommunalité (ou l'aire urbaine).

Plusieurs enseignements sont à retenir de sa première édition :

  • un marché immobilier dynamique avec une augmentation de 23 260 mutations entre 2018 et 2019 (ensemble ville et EPCI des villes du programme Action Cœur de Ville) ;
  • une hausse particulièrement soutenue (supérieure à 5 %) dans 148 villes ;
  • une augmentation modérée des prix sur un an (1,92 %) ;
  • un prix médian au m2 qui reste toutefois plus accessible que celui des grandes villes, pour des biens de plus grande surface.

Des villes encore en devenir

Concernant les volumes de vente (hors Île-de-France), si le marché de la périphérie est supérieur à celui de la ville-centre, le volume de vente progresse plus vite dans la ville-centre que dans la périphérie sur un an.

Ainsi, la hausse globale du volume des ventes dans les villes moyennes est principalement portée par les transactions en ville et non en périphérie : la hausse des volumes atteint 10 % entre 2018 et 2019 sur les villes-centres alors qu'elle est de 8 % pour les périphéries, équivalente à celle sur l'ensemble des territoires ACV.

Les villes du programme situées en Île-de-France ont été mises à part dans ce baromètre, volontairement.

Par leur proximité avec le marché parisien, elles répondent en effet à des dynamiques de volume différentes des autres villes du programme.

Concernant les prix de vente, le marché immobilier dans les villes moyennes est plus accessible que celui des grandes villes. Avec un prix médian au m2 contenu, les villes moyennes offrent, pour un montant relativement modéré, des surfaces plus grandes et des biens de meilleure qualité que dans les métropoles. Aussi, même si les villes du programme Action Cœur de Ville ne semblent pas attirer, pour l'instant, les investisseurs cherchant la plus-value immobilière, elles permettent toutefois d'offrir de meilleures conditions d'hébergement pour l'accédant à la propriété.

Avec une approche dynamique du marché de l'immobilier des villes moyennes, le prix médian au m2 des appartements anciens dans les 222 villes du programme, au même titre que le prix médian des maisons, augmente moins vite que sur le marché national.

Ce constat semble être une tendance inscrite dans le temps. La dynamique de l'évolution des prix dans les appartements anciens, présents essentiellement dans les centres-villes des villes moyennes, est donc très en deçà de la moyenne nationale (1,92 % sur un an dans les territoires ACV contre 5,2 % au niveau national), ce qui tend à prouver que ce type de bien doit encore bénéficier d'évolutions afin de correspondre à la demande.

Si le dynamisme est faible du côté des appartements, celui des maisons dans les villes moyennes s'avère proche de la moyenne nationale (2,35 % sur an contre 2,6 %).

Face à ce constat, les aides à la rénovation permises aussi bien par la Banque des territoires, l'ANAH et Action logement permettront de compenser la faiblesse structurelle de ce marché afin de lui redonner le dynamisme espéré. De plus, des dispositifs fiscaux tels que le « Denormandie » dans l'ancien doivent contribuer à redynamiser le marché des appartements dans l'ancien.

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