Vendre un logement avant l’entrée en EHPAD : ce qu’il faut savoir

L'entrée en maison de retraite est souvent indissociable de la vente du logement. Une démarche très encadrée lorsque le propriétaire n'est plus en mesure de pourvoir seul à ses intérêts.

Femmes aînées utilisant l'ordinateur portatif
© istock

Être bien préparé à l'entrée en établissement

Se maintenir à domicile le plus tard possible est la volonté de la majorité des anciens qui entrent en établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad).

S'il leur appartient de choisir leur lieu de vie, il est aussi du rôle des proches, les enfants en premier lieu, d'aborder le sujet dès qu'ils constatent que leur parent commence à être affaibli. Bien évidemment, quel que soit son état de santé, vous ne pouvez pas le contraindre à entrer en institution. C'est une décision intime qui lui revient. L'important est d'instaurer un dialogue.

Gardez à l'esprit qu'avoir été bien préparé à l'entrée en établissement et être rapidement entouré sont un gage de bien-être futur pour les résidents.

État de santé, motif premier

La principale raison motivant le changement de lieu de vie est l'état de santé qui se dégrade. En effet, selon une étude récente de Journal des Seniors, 73 % des résidents citent leur état de santé ou leur âge comme raison d'entrée en établissement. Les personnes entrent ainsi de plus en plus dépendantes en institution. Les autres raisons invoquées sont parce qu'ils se sentent seuls (16 %) ou que leurs proches ne peuvent plus les aider (12 %).

Quand la vente du logement s'impose

La vente du logement, dernière résidence principale de la personne âgée, ne s'effectue presque jamais au moment de l'entrée en maison de retraite. Ce serait souvent vécu comme un traumatisme ; l'idée qu'il est possible de changer d'avis et de retourner à domicile est importante.

Pour autant, quelques mois ou années plus tard, les proches doivent souvent se rendre à l'évidence et conseiller à leur parent dans le choix d’une maison de retraite mais aussi sur la vente du bien pour financer l'hébergement en institution, la pension de retraite ne servant souvent pas à couvrir les frais.

Côté pratique, pour éviter que votre parent ait à se déplacer chez le notaire, il peut vous confier une procuration pour vendre le bien.

La délicate question de la capacité

Mais si ses capacités sont altérées, la procuration n'est pas envisageable. En effet, l'acte de vente d'un bien peut juridiquement être contesté si une personne ne peut plus exprimer un consentement libre et éclairé en raison de la déficience de ses facultés. Le notaire, bien qu'il n'ait aucune compétence médicale, a un rôle important à jouer. S'il doute des capacités d'une personne, il en parle généralement à la famille et À questionne sur une éventuelle maladie, telle qu'Alzheimer, ou la prise d'un traitement médical.

Si ses doutes se confirment, il refusera d'établir l'acte et orientera la famille vers le juge des tutelles pour l'ouverture d'une mesure de protection. La famille doit alors saisir le juge pour obtenir un pouvoir. C'est la seule solution pour que l'acte ne soit pas contesté ultérieurement (par un membre de la famille qui pourrait penser que votre maman ou papa n'avait pas toutes ses capacités pour vous donner procuration).

Le juge peut ensuite ouvrir une mesure de protection temporaire pour votre parent, appelée sauvegarde de justice, et vous accorder un mandat spécial vous autorisant à vendre son logement ou ouvrir une mesure de protection plus étendue si la situation le nécessite.

La procédure en pratique

Pour saisir le juge, déposez ou adressez, par lettre recommandée avec avis de réception, une requête au greffe du tribunal d'instance du lieu de résidence de votre proche. Sur place, les greffes délivrent des modèles de requête. N'oubliez pas de joindre le certificat médical réclamé. Ce document permet au juge des tutelles d'établir si la personne a une altération de ses facultés et, condition impérative, que cette altération empêche l'expression de sa volonté. Le juge n'interviendra qu'en cas de nécessité médicalement constatée (liste des médecins agréés disponible au greffe du tribunal d'instance).

Le juge rend une première décision de recevabilité de la demande. S'il y a urgence, il place la personne sous sauvegarde de justice, une mesure de protection temporaire. Puis il instruit le dossier en auditionnant le principal intéressé si son état le permet. Souvent, il entend également les proches, notamment les enfants. À travers ces auditions, il identifie le contexte familial et réfléchit à la nomination du protecteur (tuteur ou curateur).

Puis il statue et notifie son jugement. S'il ordonne une mesure, il l'adapte au degré d'altération des facultés de la personne. Il peut la placer sous sauvegarde de justice, curatelle (simple ou renforcée) ou tutelle.

Bien que ces mesures aient souvent mauvaise presse, il ne faut pas les craindre. Elles ne sont en aucune façon une sanction. Elles visent, au contraire, à protéger la personne contre elle-même ou son entourage.

Les personnes déjà sous tutelle

Vous pouvez aussi envisager la vente du bien si votre proche est déjà sous tutelle et qu'un tuteur a été nommé. Concrètement, le notaire se charge en général de rédiger la requête visant à saisir le juge, puisque l'autorisation de ce dernier est requise. Après avoir vérifié que la cession est conforme aux intérêts du majeur protège et sur la base d'au moins deux estimations du bien qui lui sont fournies, il se prononce par voie d'ordonnance et autorise l'acte. La procédure est simple et encadrée juridiquement reste toutefois à s'armer de patience. Plusieurs mois sont souvent nécessaires avant d'obtenir la précieuse ordonnance.

Une fiscalité favorable

Les personnes âgées ou les adultes handicapés entrés depuis moins de deux ans dans une maison de retraite médicalisée, un foyer d'accueil médicalisé ou un établissement spécialisé, sont exonérés de la taxation sur les plus-values pour la vente de leur ancienne résidence principale. Il faut que ce bien soit resté libre de toute occupation durant cette période, que les ressources du vendeur n'excèdent pas un plafond et qu'il n'ait pas été passible de l'ISF au titre de l'avant dernière année précédant celle de la vente.

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